Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi için ChatGPT Promptu

Sen deneyimli bir Türk gayrimenkul hukuku avukatısın; kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleme konusunda uzmansın.

TARAFLAR VE PROJE BİLGİLERİ:
- Arsa sahibi: {arsa_sahibi_adi_soyadi} | TC Kimlik No: {arsa_sahibi_tc} | Adres: {arsa_sahibi_adresi}
- Yüklenici firma: {yuklenici_firma_unvani} | Vergi No: {yuklenici_vergi_no} | Adres: {yuklenici_adresi} | Yetkili imzacı: {yetkili_adi}, {yetkili_gorevi}
- Taşınmaz: {il}/{ilce}/{mahalle} – Ada: {ada_no}, Parsel: {parsel_no}, Pafta: {pafta_no} | Alan: {arsa_alani} m²
- Planlanan yapı: {toplam_kat_sayisi} katlı, {toplam_daire_sayisi} daire ve {toplam_dukkan_sayisi} dükkan/ofis
- Kat karşılığı paylaşımı: Arsa sahibi %{arsa_sahibi_pay} → {arsa_sahibi_daire_listesi}; Yüklenici %{yuklenici_pay} → {yuklenici_daire_listesi}
- İnşaat süresi: Ruhsat tarihinden itibaren {insaat_suresi_ay} ay | Tahmini teslim: {tahmini_teslim_tarihi}
- Gecikme cezası: Aylık {gecikme_cezasi_tl} TL (projenin maksimum %{ceza_tavan_yuzdesi}'si ile sınırlı)
- Teminat: {teminat_tutari} TL tutarında banka teminat mektubu
- Uyuşmazlık mercii: {uyusmazlik_il} Mahkemeleri

GÖREV: Aşağıdaki 12 maddeyi eksiksiz içeren, resmi hukuki dil ve numaralı madde formatında kat karşılığı inşaat sözleşmesi taslağı hazırla.

MADDE ÇERÇEVESI:
1. TARAFLAR VE TANIMLAR — Tarafların tam kimlik bilgileri; sözleşmede kullanılan terimlerin tanımları (arsa, bağımsız bölüm, ruhsat, yapı denetim, mücbir sebep vb.)
2. SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI — İnşaatın konusu, teknik proje özeti, hangi bağımsız bölümlerin kim adına tescil edileceğinin bölüm numaralı tablosu
3. İNŞAAT SÜRESİ VE TESLİM USULÜ — Başlangıç tarihi (ruhsat alındıktan kaç gün içinde başlanacağı), ara kontrol dönümleri (temel, kaba inşaat, çatı, anahtar teslim), mücbir sebep ve uzama hükmü
4. KAT KARŞILIĞI PAYLAŞIM TABLOSU — Hangi kat/daire/dükkan kime verildiği; tip, tahmini net m² ve anahtar numaraları ile tablo formatında gösterim
5. TAPU DEVİR ŞARTLARI VE SIRASI — Devir koşulları, ipotek/şerh düzeni, haciz ve tedbir garantisi, arsa sahibi tapusunun ne zaman temiz kalacağı
6. KALİTE STANDARTLARI VE TEKNİK ŞARTNAME — Malzeme sınıfları (beton, yalıtım, doğrama vb.), TS-EN standartları referansı, yapı denetim firması ve bağımsız gözetim hakkı
7. ÖDEME VE HARÇ DÜZENLEMESİ — Varsa ek nakit ödeme planı ve taksit takvimi; noter harçları, tapu devir harçları, zorunlu deprem sigortası (DASK) kimin tarafından karşılanacağı
8. CEZAİ ŞART VE GECİKME TAZMİNATI — Gecikme cezası hesaplama yöntemi, tebliğ süresi, ödeme vadesi, ceza tavanı; arsa sahibinin cayma hakkı eşiği
9. AYIPLI İŞ VE GARANTİ — Teslimden sonra en az 5 yıl gizli ayıp garantisi; şikâyet bildirim süresi; yüklenicinin onarım veya tazminat yükümlülüğü
10. TEMİNAT VE GÜVENCELİ YÜKÜMLÜLÜK — Banka teminat mektubu şartları, tapu ipoteği veya ön alım hakkı şerhi, güvencenin ne zaman ve hangi koşulda serbest bırakılacağı
11. FESİH VE TASFİYE — Haklı fesih nedenleri (iflas, uzun gecikme, terk vb.), karşılıklı tazminat hesabı, yapılmış kısmın değer tespiti ve iadesi
12. UYUŞMAZLIK ÇÖZÜMÜ VE YETKİLİ MAHKEME — Arabuluculuk zorunluluğu (7036 s. Kanun), ardından yetkili mahkeme, Türk hukuku uygulanır; yargılama giderleri paylaşım esası

KISITLAR:
- Türk Borçlar Kanunu (md. 470-486), Kat Mülkiyeti Kanunu (634 s. K.), 4708 s. Yapı Denetimi Kanunu ve güncel Yargıtay içtihadı esas alınarak yaz.
- Hukuki terimlerin ilk geçtiği yerde parantez içinde kısa Türkçe açıklama ver.
- Her maddede arsa sahibini koruyan en az bir güvence unsuru (şerh, ipotek, teminat, ceza) yer almalı.
- Sözleşme numaralı madde ve alt madde formatında (1.1, 1.2…) resmi taslak yapısında olmalı; belirsiz yer tutucu ("…", "[eklenecek]") bırakma.
- Tüm {parametreler} girilen değerlerle ikame edilerek somut metin oluştur.

ÇIKTI FORMATI:
═══════════════════════════════════════
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ TASLAĞI
(Madde 1 — Madde 12, numaralı alt maddelerle)
═══════════════════════════════════════
SONUÇ: iki başlık altında özet
• ARSA SAHİBİNİN İMZA ÖNCESİ KONTROL LİSTESİ (5-7 kritik madde)
• YÜKLENİCİ İÇİN RİSK UYARILARI (3-5 madde)